มารู้จักเอกสารสิทธิเกี่ยวกับ "ที่ดิน" กันดีกว่า

ที่ดินนับว่าเป็นทรัพย์สินที่มีค่ามีราคาและมีประโยชน์แก่มวลมนุษย์อย่างยิ่ง เช่นใช้เป็นที่อยู่อาศัย ใช้ในการเกษตรกรรม ใช้ในอุตสาหกรรม ใช้เป็นหลักประกันและอื่นๆ นอกจากนี้ที่ดินยังเป็นเครื่องแสดงถึงฐานะความเป็นอยู่ของแต่ละคน ด้วยเหตุนี้มนุษย์จึงล้วนพยายามใฝ่หาให้ได้มาซึ่งสิทธิในที่ดินเป็นของตนเอง แม้ปัจจุบันที่ดินจะมีราคาแพงสักเพียงใดก็ตามก็จะพยายามทำงานให้ได้เงินมาเพื่อจะได้แลกซื้อที่ดินเป็นของตนเองสักแปลง

เอกสารสิทธิเกี่ยวกับที่ดิน

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑)

แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน (ส.ค.๑) คือหลักฐานที่แสดงว่าผู้แจ้งเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ (ก่อน ๑ ธันวาคม ๒๔๙๗) (แต่ปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.๑ อีกแล้ว) ส.ค.๑ไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินเพราะไม่ใช่หลักฐานที่ทางราชการออกให้ เพียงแต่เป็นการแจ้งการครอบครองที่ดินของราษฎรเท่านั้น ดังนั้นที่ดินที่มีส.ค.๑ นี้จึงทำการโอนกันได้เพียงแสดงเจตนาสละการครองครองพร้อมส่งมอบที่ดินและส.ค.๑ให้ผู้รับโอนไปเท่านั้นก็ถือว่าเป็นการโอนกันโดยชอบแล้ว ปัจจุบันผู้มีส.ค.๑มีสิทธินำมาขอออกโฉนดที่ดินหรือ นังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.๓, น.ส.๓ ก.หรือน.ส.๓ ข.)ได้ ในกรณีการขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์(น.ส.๓, น.ส.๓ ก.หรือน.ส.๓ ข.)เฉพาะราย โดยให้ไปยื่นคำขอณ.สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่ เฉพาะการออกโฉนดที่ดินนี้จะออกได้ในพื้นที่ที่ได้สร้างระวางแผนที่สำหรับออกโฉนดที่ดินไว้แล้วเท่านั้น

ตั้งแต่วันที่ ๙ กุมภาพันธ์ ๒๕๕๓ เป็นต้นมา พนักงานเจ้าหน้าที่จะออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์จากส.ค.๑ได้ต่อเมื่อศาลมีคำพิพากษาหรือคำสั่งถึงที่สุดว่าผู้นั้นเป็นผู้ครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินอยู่ก่อนวันที่ประมวลกฎหมายที่ดินใช้บังคับ

ใบจอง (น.ส.๒)

ใบจอง คือหนังสือที่ทางราชการออกให้เพื่อเป็นการแสดงความยินยอมให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ซึ่งใบจองนี้จะออกให้แก่ราษฎรที่ทางราชการได้จัดที่ดินให้ทำกินตามประมวลกฎหมายที่ดิน ซึ่งปัจจุบันไม่มีนโยบายในการออกใบจองแล้ว

ผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินตามใบจองภายใน ๖ เดือน ต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน ๓ ปีนับแต่วันที่ได้รับใบจองและจะต้องทำประโยชน์ให้ได้อย่างน้อย ๓ ใน ๔ ส่วนของที่ดินที่จัดให้ ที่ดินที่มีใบจองนี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้เว้นแต่จะตกทอดทางมรดก เมื่อทำประโยชน์ตามเงื่อนไขดังกล่าวแล้วก็มีสิทธินำใบจองนั้นมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓, น.ส.๓ ก.หรือน.ส.๓ ข.)หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองการทำประโยชน์หรือโฉนดที่ดินนั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓, น.ส.๓ก.และน.ส.๓ข.)

หนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓, น.ส.๓ ก.และน.ส.๓ ข.) หมายความว่า หนังสือคำรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า ได้ทำประโยชน์ในที่ดินแล้ว

น.ส.๓

ออกให้แก่ผู้มีสิทธิครองครองที่ดินทั่วๆไปในพื้นที่ที่ไม่มีระวาง มีลักษณะเป็นแผนที่รูปลอยไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดินที่แน่นอน หรือออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ซึ่งรัฐมนตรียังไม่ได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลที่ดินของหัวหน้าเขตนายอำเภอหรือปลัดอำเภอผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอ (นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออก)

น.ส.๓ ก.

ออกในท้องที่ที่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ โดยมีการกำหนดตำแหน่งที่ดินในระวางรูปถ่ายทางอากาศ

น.ส.๓ ข.

ออกในท้องที่ที่ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศเข่นเดียวกับ น.ส.๓ แต่เป็นพื้นที่ที่รัฐมนตรีได้ประกาศยกเลิกอำนาจหน้าที่ในการปฏิบัติการตามประมวลกฎหมายที่ดินของหัวหน้าเขตนายอำเภอหรือปลัดอำเภอ ผู้เป็นหัวหน้าประจำกิ่งอำเภอแล้ว (เจ้าพนักงานที่ดินเป็นผู้ออก)

ใบไต่สวน (น.ส.๕)

ใบไต่สวน คือหนังสือแสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงให้ทราบว่าได้มีการสอบสวนสิทธิในที่ดินแล้วสามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดินได้ ใบไต่สวนไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนโอนให้กันได้

ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์แสดงว่าที่ดินนั้นนายอำเภอได้รับรองการทำประโยชน์แล้วเมื่อนั้นจึงนำมาจดแจ้งหลังใบไต่สวน แต่ถ้าใบไต่สวนมีแบบแจ้งการครอบครองที่ดิน(ส.ค.๑) หรือไม่มีหลักฐานที่ดินใดๆและเป็นที่ดินที่นายอำเภอยังไม่รับรองการทำประโยชน์ จะจดทะเบียนโอนกันไม่ได้ เว้นแต่เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก

โฉนดที่ดิน

โฉนดที่ดิน คือหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิในที่ดินซึ่งออกให้ตามประมวลกฎหมายที่ดินปัจจุบัน นอกจากนี้ยังรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่า"ได้ทำประโยชน์แล้ว" ซึ่งออกให้ตามกฎหมายเก่าแต่ก็ถือว่ามีกรรมสิทธิ์เช่นกัน

ผู้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดินถือว่ามีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นอย่างสมบูรณ์ เช่น มีสิทธิ์ใช้ประโยชน์จากที่ดิน มีสิทธิจำหน่าย มีสิทธิขัดขวางไม่ให้ผู้ใดเข้ามาเกี่ยวข้องกับทรัพย์สินโดยมิชอบด้วยกฎหมาย

ประโยชน์ของโฉนดที่ดิน

- ทำให้ผู้ถือครองที่ดินโดยชอบด้วยกฎหมาย ได้มีหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินยึดถือไว้เป็นหลักฐาน

- ทำให้เกิดความมั่นคงในหลักกรรมสิทธิ์แก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดิน

- ใช้เป็นหลักฐานในการพิสูจน์สิทธิ์ในที่ดินของตนทั้งต่อรัฐและในระหว่างเอกชนด้วยกัน

- ทำให้รู้ตำแหน่งแหล่งที่ตั้งตลอดจนขอบเขตและจำนวนเนื้อที่ของที่ดินแต่ละแปลงได้ถูกต้อง

- ทำให้สามารถป้องกันการบุกรุกขยายเขตครอบครองเข้าไปในที่ดินของรัฐ ซึ่งเป็นที่รกร้างว่างเปล่า ที่สงวนหวงห้าม ที่สาธารณประโยชน์และที่ดินที่ทางราชการได้กันไว้เป็นเขตป่าไม้

- ทำให้สามารถระงับการทะเลาะวิวาท การโต้แย้งหรือแย่งสิทธิ์ในที่ดิน หรือการรุกล้ำแนวเขตที่ดินซึ่งกันและกัน

- ทำให้ปัจจัยพื้นฐานในการผลิตทางเศรษฐกิจมีความมั่นคง และมีผลเป็นการลดต้นทุนการผลิตด้วย

- ทำให้เกิดความรักและหวงแหนที่ดินของตน มีแรงจูงใจที่จะปรับปรุงและพัฒนาที่ดินของตนให้เกิดประโยชน์สูงสุด

- ใช้เป็นหลักฐานแสดงทุนทรัพย์หรือหลักประกันในการขอสินเชื่อและกู้ยืมเงิน เพื่อนำมาใช้เป็นทุนในการเพิ่มกำลังการผลิตและรายได้ เพื่อนยกฐานะความเป็นอยู่ให้สูงขึ้น

- ใช้เป็นหลักทรัพย์ในการค้ำประกันบุคคลเข้าทำงาน ประกันตัวผู้ต้องหาหรือจำเลยต่อพนักงานสอบสวน พนักงานอัยการหรือศาล ฯลฯ

- การตรวจสอบหลักฐานสำหรับที่ดิน สำหรับที่ดินที่เป็นโฉนดกระทำได้โดยสะดวกรวดเร็ว เป็นประโยชน์แก่บุคคลที่ประสงค์จะจำหน่ายจ่ายโอน เนื่องจากการโอนที่ดินที่มีโฉนดที่ดินไม่ต้องประกาศเว้นแต่มรดก

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดินที่มีโฉนดที่ดิน เช่น การนำที่ดินไปซื้อขายยกให้แลกเปลี่ยน จำนอง ขายฝาก ฯลฯ จำต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ.สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

- การทำนิติกรรมเกี่ยวกับที่ดิน ที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓, น.ส.๓ก., น.ส.๓ข.) จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ.สำนักงานที่ดินอำเภอที่ที่ดินตั้งอยู่ การทำนิติกรรมนั้นจึงจะมีผลตามกฎหมาย เว้นแต่ได้ยกเลิกอำนาจนายอำเภอเกี่ยวกับการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม จะต้องไปจดทะเบียน ณ.สำนักงานที่ดินที่ที่ดินตั้งอยู่

คำเตือน

เอกสารสำคัญทั้งหมดนี้ แม้จะแสดงถึงการเป็นผู้มีสิทธิดีกว่าบุคคลอื่นแล้วก็ตามถ้าหากท่านปล่อยที่ดินให้เป็นที่รกร้างว่างเปล่าไม่ทำประโยชน์ในที่ดิน กล่าวคือถ้าเป็นที่ดินมีโฉนดที่ดินปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 10 ปี และที่ดินมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ปล่อยทิ้งไว้นานเกิน 5 ปีติดต่อกัน ที่ดินดังกล่าวจะตกเป็นของรัฐตามกฎหมาย หรือถ้าหากปล่อยให้บุคคลอื่นเข้าครอบครองโดยสงบเปิดเผยโดยมีเจตนาเอาเป็นเจ้าของโดยท่านไม่เข้าขัดขวางสำหรับที่ดินที่มีโฉนดที่ดินเป็นเวลา 10 ปี ติดต่อกัน บุคคลที่ครอบครองนั้นก็จะมีสิทธิไปดำเนินคดีทางศาลเพื่อให้ศาลมีคำสั่งให้บุคคลดังกล่าวได้กรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นโดยการครอบครองได้ และที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส. 3, น.ส.3ก., น.ส. 3ข.) ใช้เวลาแย่งการครอบครองเพียง 1 ปีเท่านั้นท่านก็จะเสียสิทธิ ดังนั้นเมื่อที่ดินของท่านมีเอกสารสำคัญกล่าวอยู่แล้วก็ควรทำประโยชน์และดูแลรักษาให้เกิดประโยชน์สูงสุด ที่ดินก็จะเป็นของท่านและเป็นมรดกที่มีค่าให้แก่ทายาทของท่านต่อไป