การจำนองที่ดิน

จำนอง คือการที่ผู้จำนองเอาทรัพย์สินของตนมาเป็นประกันการชำระหนี้แก่ผู้รับจำนอง โดยไม่ส่งมอบทรัพย์สินนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง

การจำนองอสังหาริมทรัพย์เพื่อเป็นประกันหนี้ตามสัญญากู้ยืมเงิน หากคู่สัญญามิได้ตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้หรือไม่มีกฎหมายใดกำหนดดดอกเบี้ยโดยชัดแจ้งแล้ว ตามกฎหมายแพ่งและพาณิชย์กำหนดให้ใช้อัตราดอกเบี้ยร้อยละเจ็ดครึ่งต่อปี หากคู่สัญญาตกลงกำหนดอัตราดอกเบี้ยไว้ห้ามมิให้คิดดอกเบี้ยเกินร้อยละสิบห้าต่อปี แต่ถ้ากำหนดอัตราดอกเบี้ยเกินกว่าร้อยละสิบห้าต่อปีเป็นความผิดอาญาและขัดต่อความสงบเรียบร้อยของประชาชน ข้อตกลงนั้นเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี

หลักเกณฑ์การจำนอง

๑. การจำนองต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะไม่มีผลผูกพันคู่กรณี

๒. ต้องระบุทรัพย์สินที่จำนองให้ชัดเจน

๓. ต้องระบุจำนวนเงินเป็นเงินไทยเป็นจำนวนตรงตัวหรือจำนวนขั้นสูงสุดที่ได้เอาทรัพย์สินจำนองไว้ประกัน

ทรัพย์อะไรจำนองได้

ทรัพย์ที่จดทะเบียนจำนองต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตามประมวลกฎหมายที่ดิน ต้องเป็นอสังหาริมทรัพย์ ได้แก่ ที่ดินและทรัพย์อันติดอยู่ที่มีลักษณะเป็นการถาวร หรือประกอบเป็นอันหนึ่งอันเดียวกับที่ดิน

ที่ดินที่จำนองได้โดยทั่วไป ได้แก่ ที่ดินที่มีหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินแล้ว อันได้แก่ที่ดินที่มีโฉนดที่ดินหมายความรวมถึงโฉนดแผนที่ โฉนดตราจองและตราจองที่ตราว่า"ได้ทำประโยชน์แล้ว" หรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓, น.ส.๓ ก., น.ส.๓ ข.)

สิทธิของผู้จำนองและผู้รับจำนอง

๑. สิทธิของผู้จำนอง

เนื่องจากการจำนองเป็นการเอาทรัพย์สินมาเป็นประกันการชำระหนี้ โดยไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนองให้แก่ผู้รับจำนอง ดังนั้นแม้ว่าทรัพย์สินจะได้นำมาจำนองเป็นประกันการชำระหนี้แล้วผู้จำนองจึงยังคงเป็นเจ้าของอยู่ตามเดิมและยังคงครอบครองทำประโยชน์ในทรัพย์สินที่จำนองได้ต่อไป

๒. สิทธิของผู้รับจำนอง

- ผู้รับจำนองมีสิทธิได้รับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองก่อนเจ้าหนี้ทั่วไป

- ผู้รับจำนองบังคับชำระหนี้จากทรัพย์สินที่จำนองได้ ไม่ว่าทรัพย์สินที่จำนองจะโอนไปให้แก่ผู้ใด การจำนองย่อมตกติดไปกับตัวทรัพย์สินที่จำนอง

การบังคับจำนอง

๑. ผู้รับจำนองต้องมีจดหมายบอกกล่าวไปยังลูกหนี้ก่อนว่า ให้ชำระหนี้ภายในเวลาอันสมควรซึ่งกำหนดในคำบอกกล่าวนั้น ถ้าลูกหนี้ละเลยไม่ปฏิบัติตามคำบอกกล่าวผู้รับจำนองจะฟ้องศาล เพื่อให้พิพากษาสั่งให้ยึดทรัพย์สินซึ่งจำนองและให้ขายทอดตลาดก็ได้

๒. เมื่อขายทอดตลาดทรัพย์จำนองให้นำเงินชำระหนี้คืนให้แก่ผู้รับจำนอง หากมีเงินเหลือเท่าใดให้ส่งมอบแก่ผู้จำนอง

๓. เมื่อฟ้องศาลแล้วผู้รับจำนองยังมีสิทธิที่จะเรียกเอาทรัพย์สินที่จำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองได้ตามหลักเกณฑ์ ดังนี้

- ลูกหนี้ขาดส่งดอกเบี้ยมาแล้วเป็นเวลาถึง ๕ ปี

- ผู้จำนองมิได้แสดงให้เป็นที่พอใจแก่ศาลว่าราคาทรัพย์สินเท่าจำนวนเงินอันค้างชำระ และ

- ไม่มีการจำนองรายอื่นหรือบุริมสิทธิอื่นได้จดทะเบียนไว้เหนือทรัพย์สินจำนอง

๔. ถ้าผู้รับจำนองเอาทรัพย์จำนองหลุดเป็นของผู้รับจำนองและราคาทรัพย์จำนองนั้นต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระอยู่ หรือถ้าเอาทรัพย์จำนองออกขายทอดตลาดใช้หนี้ได้เงินสุทธิน้อยกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระ เงินยังขาดจำนวนอยู่เท่าใดลูกหนี้ไม่ต้องรับผิดในเงินนั้น แต่หากมีการตกลงกันว่า "ถ้าเอาทรัพย์จำนองหลุดและราคาทรัพย์สินนั้นต่ำกว่าจำนวนเงินที่ค้างชำระลูกหนี้ยอมใช้เงินที่ขาดจนครบ หรือยินยอมให้ยึดทรัพย์สินอื่นนอกจากที่จำนองนำมาบังคับชำระหนี้จนครบ" ข้อตกลงเช่นนี้มีผลบังคับกันได้

ประเภทจำนอง

หมายถึง กรณีเจ้าของที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างจดทะเบียนเป็นประกันการกู้ยืมเงินหรือประกันหนี้ไว้แก่ผู้รับจำนอง ซึ่งอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล ดังนั้นผู้ที่มีส่วนเกี่ยวข้องมีสองฝ่าย คือ

ผู้จำนอง

หลักฐานที่จะต้องนำไปคือ

- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

- ทะเบียนบ้าน(ท.ร.14)

- บัตรประจำตัวประชาชน

- หนังสือยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรสในกรณีขาดจากการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานด้วย

- ถ้ามีการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ต้องมีหลักฐานการอนุญาตนั้น

ผู้รับจำนอง

หลักฐานที่จะต้องนำไป คือ

- บัตรประจำตัว

- ทะเบียนบ้าน(ท.ร.14)

- หนังสือแสดงความยินยอมให้ทำนิติกรรมของคู่สมรส ในกรณีที่ขาดจากการสมรสโดยการหย่าต้องมีหลักฐานด้วย

นิติบุคคล

เป็นผู้จำนองหรือผู้รับจำนองต้องมีหลักฐาน ดังนี้

- หนังสืออนุญาตการก่อตั้งนิติบุคคล

- หนังสือบริคณห์สนธิข้อบังคับตราสารจัดตั้ง

- หลักฐานที่แสดงว่าเป็นผู้มีอำนาจจัดการแทนนิติบุคคลนั้น "ใบอนุญาตให้ประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์หรือธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์ ของกระทรวงการคลังในกรณีที่เป็นการประกอบธุรกิจเงินทุน ธุรกิจหลักทรัพย์หรือธุรกิจเครดิตฟองซิเอร์"

- รายงานการประชุมของนิติบุคคล

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนและค่าอากรแสตมป์

- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

- ค่าจดทะเบียนจำนองร้อยละ 1 ไม่เกิน 200,000 บาท

- ค่าจดทะเบียนจำนองสำหรับให้สินเชื่อเพื่อการเกษตรของสถาบันการเงินที่รัฐมนตรีกำหนดร้อยละ 0.5 ไม่เกิน 100,000 บาท

- ค่าจดทะเบียนการจำนองเฉพาะในกรณีที่องค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์หรือบริษัทจำกัด ที่สถาบันการเงินตามพระราชกฤษฎีกาจัดตั้งองค์การบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์พ.ศ. 2540จัดตั้งขึ้นเพื่อดำเนินการบริหารสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์โดยความเห็นชอบของธนาคารแห่งประเทศไทยเป็นผู้ขอจดทะเบียนร้อยละ 0.01 ไม่เกิน 100,000 บาท

- ค่าจดทะเบียนโอนสิทธิการรับจำนองเฉพาะในกรณีที่สถาบันการเงินรับโอนสิทธิเรียกร้องจากการขายทรัพย์สินเพื่อชำระบัญชีของบริษัทที่ถูกระงับการดำเนินกิจการตามมาตรา 30 แห่งพระราชกำหนดการปฎิรูประบบสถาบันการเงินพ.ศ. 2540 เป็นผู้ขอจดทะเบียนร้อยละ 0.01 ไม่เกิน 100,000 บาท

- ค่าจดทะเบียนการจำนองสำหรับการให้สินเชื่อเพื่อฟื้นฟูความเสียหายจากอุทกภัย อัคคีภัย วาตภัยหรือมหันตภัยอื่น ทั้งนี้ตามหลักเกณฑ์ที่รัฐมนตรีกำหนดร้อยละ 0.01

- ค่าจดทะเบียนการจำนองเฉพาะในกรณีที่คณะรัฐมนตรีมีมติให้ลดหย่อนค่าธรรมเนียมเป็นพิเศษเพื่อประโยชน์สาธารณะหรือความมั่นคงในทางเศรษฐกิจของประเทศ ทั้งนี้ตามหลักเกณฑ์ที่คณะรัฐมนตรีกำหนดร้อยละ 0.01

- ค่าอากรแสตมป์ในกรณีที่คู่สัญญาไม่ได้ทำสัญญากู้ยืมเงินหรือเบิกเงินเกินบัญชีไว้ แต่ให้ถือเอาสัญญาจำนองเป็นหลักฐานการกู้ยืมเงินหรือหลักฐานการเบิกเงินเกินบัญชีก็จะต้องปิดอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุกจำนวนเงิน 2,000 บาทหรือเศษของ 2,000 บาทแห่งยอดเงินที่กู้ยืมหรือตกลงให้เบิกเกินบัญชี