ก่อนตัดสินใจซื้อที่ดินและบ้านจัดสรร

คำแนะนำ

ความหวังของผู้ซื้อที่ดินและบ้านจัดสรร คืออยู่ในบริเวณทำเลดีสภาพแวดล้อมดี และเมื่อซื้อที่ดินแล้วได้รับโอนที่ดิน ซื้อที่ดินพร้อมบ้านก็ได้รับโอนที่ดินพร้อมบ้านที่เสร็จสมบูรณ์ ไม่ชำรุดบกพร่องไม่มีปัญหาตามมาภายหลังไม่ถูกฉ้อโกง กรมที่ดินจึงขอให้ประชาชนที่มีความต้องการจะซื้อบ้านหรือที่ดินจัดสรรทำการตรวจสอบทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อมของโครงการ รวมทั้งตรวจสอบและระมัดระวังในเรื่องต่างๆดังต่อไปนี้ ก่อนที่จะตัดสินใจทำสัญญาจองที่ดินหรือทำสัญญาจองที่ดินหรือทำสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินในโครงการจัดสรรที่ดิน

๑. การตรวจสอบทางกายภาพทำเล

การตรวจสอบที่ดินอย่างน้อยต้องตรวจสอบ

๑) สอบประวัติ นั่นคือการเสาะหาข้อมูลว่าที่ดินโครงการเคยเป็นสระน้ำหรือถูกขุดหน้าดินออกไปหรือไม่ เพราะจะมีผลต่อการถมดินใหม่ลงทับหน้าดินเดิม หากลักษณะดินเดิมเป็นพื้นที่ดังกล่าว การถมดินลงไปใหม่โดยต้องการให้เนื้อดินแน่นไม่ทรุดตัวจะต้องใช้เวลานานกว่าปี

๒) ตรวจสอบที่ตั้งพิเศษเฉพาะที่ดินอยู่ในบริเวณแถบชายทะเล เช่น บริเวณสมุทรสาคร สมุทรปราการ เขตบางขุนเทียน กรุงเทพมหานคร ฯลฯ เพราะที่ดินบริเวณเหล่านี้มีลักษณะเป็นดินเลนชุ่มน้ำ ทำให้เกิดการลื่นไหลของดินข้างใต้หรือดินทรุด ลักษณะของดินดังกล่าวจะมีผลต่อการเลือกใช้เสาเข็มและฐานรากของบ้าน ที่ต้องมีขนาดและความยาวมากกว่าที่ดินบริเวณอื่นๆ

๓) พิจารณาถึงสภาพแวดล้อมของที่ดิน ที่ดินผืนนั้นต้องมีถนนหรือทางเข้าออกสะดวก มีระบบสาธารณูปโภคทั้งเรื่องไฟฟ้า ประปา โทรศัพท์ ท่อระบายน้ำ ครบครัน หรืออย่างน้อยให้แน่ใจว่าจะมีการพัฒนาในด้านสาธารณูปโภคเหล่านี้ในอนาคต

๔) ใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกเกี่ยวกับปัจจัยพื้นฐานของชีวิต เช่น โรงพยาบาล โรงเรียน วัด สถานีตำรวจ ห้างสรรพสินค้าหรือร้านค้า รวมไปถึงไม่ไกลจากแหล่งชุมชนมากนัก หากเป็นไปได้ควรเลือกทำเลที่ตั้งของที่ดินที่ไม่อยู่ในย่านแหล่งเสื่อมโทรม โรงงานที่ปล่อยมลพิษของเสียหรือแหล่งมั่วสุมอบายมุขต่างๆ

๕) ตรวจสอบเอกสารหลักฐานทางกฎหมายต่างๆให้ถูกต้องรัดกุมโดยที่ดินต้องสามารถตรวจสอบวัดระยะความกว้าง ยาวและพื้นที่ได้ตามโฉนดที่ดิน ปกติแปลงที่ดินแต่ละแปลงจะมีหมุดหลักเขตที่ดินกำกับขนาดของแต่ละแปลงไว้โดยให้ถือค่าจากศูนย์กลางหมุดหลักเขตที่ดินเป็นหลัก และตรวจสอบเลขที่ของหมุดหลักเขตให้ตรงกับเลขที่ระบุไว้ในโฉนดที่ดิน

ประการสำคัญอย่างหนึ่งคือ ที่ดินแปลงนั้นต้องมีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แสดงการเป็นเจ้าของที่ดินที่เป็นสิทธิของผู้ขายแล้วโดยสมบูรณ์ และไม่ลืมตรวจสอบดูก่อนซื้อว่าทางราชการมีโครงการที่จะดำเนินการใดในบริเวณที่ดินนั้นหรือไม่ เช่น เป็นพื้นที่อยู่ในแนวการเวนคืนทางราชการหรือไม่ ตรวจสอบผังเมืองว่าพื้นที่ดินบริเวณนั้นอยู่ในพื้นที่มีสีอะไร โดยตรวจสอบได้ที่สำนักผังเมืองหรือสำนักงานเขตซึ่งที่ดินแปลงนั้นตั้งอยู่ สำหรับต่างจังหวัดตรวจสอบได้ที่เทศบาลหรือสำนักงานโยธาจังหวัดที่โครงการจัดสรรตั้งอยู่

๖) การสอบถามไปยังหน่วยงานราชการและรัฐวิสาหกิจที่เกี่ยวข้องในหลายกรณี ถ้าข้อมูลไม่ขัดเจนหรือสงสัยความถูกต้องควรสอบถามไปที่หน่วยงานเจ้าของเรื่อง อาทิเช่น

กรมที่ดินหรือที่สำนักงานที่ดินท้องที่ที่ที่ดินนั้นอยู่ในเขต เพื่อสอบถามรายละเอียดเกี่ยวกับโฉนดที่ดินและเจ้าของที่ดินเดิม

กรุงเทพมหานคร โยธาธิการจังหวัดหรืออบต. เพื่อทราบเขตห้ามก่อสร้างแนวเวนคืนตัดถนนหรือบริเวณที่กำหนดไว้สำหรับก่อสร้างอาคารแยกตามประเภท เช่น ที่อยู่อาศัย เขตโรงงาน เป็นต้น

การทางพิเศษฯและกรมทางหลวง เพื่อสอบถามแนวห้ามก่อสร้างจากแนวทางด่วนพิเศษหรือแนวถนนหลวง

การไฟฟ้าฝ่ายผลิตหรือการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคเพื่อสอบถามแนวสายไฟฟ้แรงสูงขนานผ่าน

๒. ตรวจสอบการโฆษณาและแผนผังโครงการที่ดินจัดสรร

๑) ตรวจสอบว่าใครเป็นผู้ประกอบการในโครงการจัดสรรที่ดินที่ท่านกำลังจะซื้อ ผู้ประกอบการมีฐานะมั่นคงทางการเงินเพียงใด เคยดำเนินการด้านการจัดสรรที่ดินมาก่อนหรือไม่ เคยถูกร้องเรียนมาแล้วหรือไม่ (สอบถามข้อมูลได้จากสำนักคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภค กรมที่ดิน กองบังคับการปราบปราม อาชญากรรม ทางเศรษฐกิจและเทคโนโลยี) โครงการที่ผ่านมามีสภาพเป็นอย่างไร ทำตามสัญญาครบถ้วนหรือไม่ มีการโอนที่ดินบ้านตรงตามกำหนดหรือไม่ (สอบถามจากผู้ซื้อรายอื่นๆ)

๒) ตรวจสอบโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ซึ่งนำมาโฆษณาทำการจัดสรรที่ดิน หรือที่จะมาทำสัญญาจะซื้อจะขายว่ามีชื่อผู้ประกอบการเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์หรือมีสิทธิครอบครองในที่ดินขณะนั้นหรือไม่ และที่ดินแปลงนั้นมีภาระผูกพันใดๆที่อาจก่อให้เกิดความเดือดร้อนหรือเสียหายแก่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร เช่น ภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดิน สิทธิเก็บกินภาระติดพันในอสังหาริมทรัพย์หรือไม่ โดยสอบถามข้อมูลได้จากสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาซึ่งที่ดินนั้นอยู่ในเขต

๓) โครงการจัดสรรที่ดินที่ท่านจะซื้อ ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินแล้วหรือไม่ โดยหากที่ดินจัดสรรอยู่ในกรุงเทพมหานคร สามารถติดต่อสอบถามได้ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์กรมที่ดิน โทรศัพท์ ๐ - ๒๑๔๑ ๕๘๐๕ - ๑๐ หรือ สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินสาขาซึ่งที่ดินนั้นอยู่ในเขต

กรณีที่ท่านจะซื้อที่ดินจัดสรรพร้อมบ้านทาวเฮ้าส์หรืออาคารพาณิชย์ ควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่าผู้ประกอบการได้รับอนุญาตให้ก่อสร้างอาคารแล้วหรือไม่ โดยตรวจสอบข้อมูลได้จากสำนักงานเขตกรุงเทพมหานคร หรือองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นแล้วแต่กรณี

๔) ตรวจสอบการจัดทำสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะต่างๆในโครงการจัดสรรที่ดิน เช่น ถนน ไฟฟ้า ประปา ท่อระบายน้ำ ระบบบำบัดน้ำเสีย สโมสร สระว่ายน้ำ ว่าได้จัดทำเสร็จเรียบร้อยสมบูรณ์ตามที่โฆษณา(ตรวจสอบจากใบโฆษณา) และถูกต้องตามแผนผังโครงการและวิธีการที่ได้รับอนุญาตหรือไม่ (ตรวจสอบจากสำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน เนื่องจากโครงการที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดินจะมีใบอนุญาต แผนผังโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินแสดงไว้ในที่เปิดเผยเห็นได้ง่าย ณ.สำนักงานที่ทำการจัดสรรที่ดิน)

๕) กรณีที่ผู้จัดสรรที่ดินจัดทำสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะครบถ้วนถูกต้องแล้ว ควรตรวจสอบเงื่อนไขและระยะเวลาในการบำรุงรักษา สาธารณูปโภคและบริการสาธารณะของผู้จัดสรรที่ดินว่าได้กำหนดไว้อย่างไรเป็นเวลาเท่าใด และกำหนดอัตราเรียกเก็บค่าใช้บริการและค่าบำรุงรักษาบริการสาธารณะไว้หรือไม่ในอัตราเท่าใด ตรงกับโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการหรือที่โฆษณาไว้หรือไม่

๖) หากผู้จัดสรรที่ดินยังไม่ได้จัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือจัดทำยังไม่แล้วเสร็จ ให้สอบถามก่อนทำสัญญาว่าจะดำเนินการเมื่อใดแล้วเสร็จเมื่อใดโดยให้ผู้ประกอบการเขียนไว้ในสัญญา และควรตรวจสอบเพิ่มเติมด้วยว่าโครงการจัดสรรที่ดินนั้นมีการทำสัญญาค้ำประกันการจัดทำไว้หรือไม่และกันพื้นที่ไว้ เพื่อจัดทำสาธารณูปโภคหรือบริการสาธารณะหรือไม่อย่างไร

๗) กรณีโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่นำมาทำการจัดสรรที่ดิน มีบุริมสิทธิในมูลซื้อขายอสังหาริมทรัพย์หรือภาระการจำนองติดอยู่ เมื่อได้ออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ที่แบ่งเป็นแปลงย่อยแล้ว ขอให้ตรวจสอบในสารบัญจดทะเบียนฉบับที่ประสงค์จะซื้อจากผู้จัดสรรที่ดินหรือสำนักงานที่ดินท้องที่ ซึ่งที่ดินนั้นอยู่ในเขตว่ามีการระบุจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้ตรงกับจำนวนเงินที่ผู้ทรงบุริมสิทธิหรือผู้รับจำนองจะได้รับชำระหนี้ตรงกับจำนวนที่ได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินหรือไม่

๘) ตรวจสอบสัญญาจะซื้อจะขายก่อนลงนามในสัญญาควรตรวจดูว่าสัญญานั้นผู้จัดสรรที่ดินได้ใช้แบบมาตรฐานของสัญญาจะซื้อจะขายที่ดินจัดสรรหรือไม่ และกรณีที่ที่ดินมีบุริมสิทธิหรือการจำนองติดอยู่ จำนวนเงินงวดสุดท้ายที่ตกลงชำระกันไม่ต่ำกว่าหนี้บุริมสิทธิหรือหนี้จำนองตามที่ปรากฏอยู่ในสารบัญการจดทะเบียนของโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำปรโยชน์หรือไม่

๙) ให้เก็บหลักฐานเอกสารต่างๆที่เกี่ยวกับโครงการจัดสรรที่ดินที่ท่านซื้อไว้ให้ครบถ้วน เช่น หลักฐานการโฆษณา สำเนาสัญญาต่างๆ ใบเสร็จรับเงิน ฯลฯ ทั้งนี้เพื่อเป็นหลักฐาน กรณีที่มีปัญหาในภายหลัง

หากตรวจสอบแล้วมีข้อสงสัยประการใด สามารถติดต่อสอบถามได้โดยตรง ที่สำนักส่งเสริมธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ กรมที่ดิน ศูนย์ราชการเฉลิมพระเกียรติฯอาคารบี โทรศัพท์ ๐ - ๒๑๔๑ ๕๘๐๕ - ๑๐ หรือสำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาที่ที่ดินจัดสรรตั้งอยู่