การขายฝาก

ขายฝาก คือสัญญาซื้อขายซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพสินตกไปยังผู้ซื้อ โดยมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายอาจไถ่ทรัพย์นั้นคืนได้ภายในเวลาที่กำหนด ทรัพย์สินที่ขายฝากถ้าเป็นอสังหาริมทรัพย์จะกำหนดเวลาขายฝากกันเท่าใดก็ได้แต่จะเกินสิบปีไม่ได้ ถ้าไม่มีกำหนดเวลาที่แน่นอนก็ต้องไถ่คืนภายในภายในสิบปี กำหนดเวลาไถ่นี้เป็นเรื่องของช่วงเวลา เช่น ขายฝากมีกำหนด ๒ ปีผู้ขายฝากจะไถ่คืนเมื่อใดก็ได้ไม่ต้องรอจนครบ ๒ ปี แต่ถ้าผู้ขายฝากไม่ใช้สิทธิไถ่ทรัพย์สินภายในกำหนดเวลาย่อมหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินนั้นอีกต่อไป ทำให้กรรมสิทธิ์ตกเป็นของผู้ซื้อฝากโดยเด็ดขาด

สัญญาขายฝากที่กำหนดเวลาไถ่ไว้ต่ำกว่าสิบปีก่อนครบกำหนดเวลาไถ่ หากผู้ขายฝากเห็นว่าไม่อาจใช้สิทธิไถ่ภายในกำหนดเวลาได้ ควรทำความตกลงกับผู้ซื้อฝากเพื่อขอขยายกำหนดเวลาไถ่การขยายกำหนดเวลาไถ่ อย่างน้อยต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือลายมือชื่อผู้ซื้อฝากและควรนำข้อตกลงดังกล่าว มาจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ โดยผู้ขายฝากและผู้ซื้อฝากต้องมาดำเนินการจดทะเบียนด้วยกันทั้งสองฝ่าย ในกรณีที่ขอจดทะเบียนเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ไปแล้วจะต้องมีหนังสือหรือหลักฐานเป็นหนังสือลงลายมือชื่อผู้ซื้อฝากที่ได้ทำขึ้นก่อนสิ้นสุดกำหนดเวลาไถ่มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

การจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากเป็นคนละส่วนกับการใช้สิทธิไถ่ เพราะการจดทะเบียนไถ่ถอนจากการขายฝากจะกระทำเมื่อใดก็ได้ แต่การใช้สิทธิไถ่ต้องกระทำภายในกำหนดเวลาไถ่ตามสัญญาขายฝาก โดยนำสินไถ่ส่งมอบแก่ผู้ซื้อฝากภายในกำหนดเวลาไถ่ ถ้าไม่สามารถตามตัวผู้ซื้อฝากได้หรือผู้ซื้อฝากหลีกเลี่ยงไม่ยอมให้มีการไถ่ ให้นำสินไถ่ไปวางณ.สำนักงานวางทรัพย์ภายในกำหนดเวลาไถ่ โดยสละสิทธิถอนทรัพย์ที่ได้วางไว้ การวางทรัพย์ในส่วนกลางให้วางณ.สำนักงานวางทรัพย์กลางกรมบังคับคดีกระทรวงยุติธรรม ในส่วนภูมิภาคณ.สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคหรือสำนักงานบังคับคดีจังหวัด สำหรับจังหวัดที่ไม่มีสำนักงานบังคับคดีตั้งอยู่ให้ติดต่อจ่าศาลจังหวัดนั้นๆเพื่อจัดส่งแก่สำนักงานบังคับคดีและวางทรัพย์ภูมิภาคต่อไป อย่างไรก็ดีเมื่อใช้สิทธิไถ่แล้วควรรีบมาขอจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่โดยเร็ว หากทิ้งไว้อาจเกิดความเสียหายได้

เมื่อได้ใช้สิทธิไถ่ภายในเวลาไถ่แล้วกรรมสิทธิ์จะตกเป็นของผู้ขายฝากทันที ผู้ขายฝากจึงชอบที่จะนำหลักฐานเป็นหนังสือจากผู้ซื้อฝากแสดงว่าได้มีการไถ่ถอนแล้ว หรือนำหลักฐานการวางทรัพย์พร้อมด้วยหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาขอจดทะเบียนไถ่ถอนจากขายฝากต่อพนักงานเจ้าหน้าที่แต่เพียงฝ่ายเดียวได้ ในกรณีวางทรัพย์แล้วไม่ได้หนังสือแสดงสิทธิในที่ดินมาให้นำหลักฐานการวางทรัพย์มาแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่เพื่อหมายเหตุกลัดติดไว้ในหนังสือแสดงสิทธิในที่ดินฉบับสำนักงานที่ดินและลงบัญชีอายัดให้ทราบถึงการวางทรัพย์ ทั้งนี้เพื่อป้องกันมิให้ผู้ซื้อฝากซึ่งมิใช่เจ้าของกรรมสิทธิ์ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป

การคำนวณระยะเวลาว่าสัญญาขายฝากจะครบกำหนดเมื่อใดให้นับวันรุ่งขี้นเป็นวันแรก กล่าวคือถ้าทำสัญญาขายฝากมีกำหนด ๑ ปีเมื่อวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๕๓ ก็ต้องครบกำหนด ๑ ปีในวันที่ ๒๒ ตุลาคม ๒๕๔๔

ประเภทขายฝาก

ประเภทการจดทะเบียนนี้คู่สัญญาจะต้องนำหลักฐานไปประกอบเช่นเดียวกับประเภทขาย

ประเภทให้

ผู้ให้

- โฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์

- บัตรประจำตัว

- ทะเบียนบ้าน

- ทะเบียนสมรส ในกรณีที่เป็นการให้ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส

- คำยินยอมคู่สมรส

- ถ้ามีหลักฐานการเปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ให้นำหลักฐานไปแสดง

ผู้รับให้

- บัตรประจำตัว

- ทะเบียนบ้านของผู้รับให้

- ถ้ามีคู่สมรสและแยกกันถือภูมิลำเนาคนละแห่งต้องแสดงทะเบียนบ้านของคู่สมรส

- ถ้าผู้รับให้เป็นบุตรที่บิดารับรองต้องมีหลักฐานการรับรองบุตรด้วย

- ถ้านิติบุคคลเป็นผู้ให้หรือผู้รับให้ ต้องนำหลักฐานเช่นเดียวกับกรณีซื้อขาย

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน

- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

- ค่าจดทะเบียนร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ถ้าเป็นการให้ระหว่างผู้บุพการีกับผู้สืบสันดานหรือระหว่างคู่สมรสเรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ร้อยละ 0.5

ค่าภาษีเงินได้หักณ.ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ

- ตามประมวลรัษฎากร

- ถ้าเป็นการให้แก่บุตรโดยชอบด้วยกฎหมายของตนเองโดยไม่มีค่าตอบแทนได้รับการยกเว้นภาษีเงินได้หักณ.ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ (ไม่รวมบุตรบุญธรรม)

- ค่าอากรแสตมป์คิดเช่นเดียวกับการขาย