คำแนะนำประชาชน

เกี่ยวกับ

หลักฐานที่ควรนำไปประกอบการขอจดทะเบียนที่ดิน ประเภทต่างๆ

เมื่อท่านมีความประสงค์จะไปติดต่อกับสำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขาส่วนแยกหรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอ เพื่อขอทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เช่น ซื้อขาย ขายฝาก ให้จำนอง ฯลฯ พนักงานเจ้าหน้าที่จะต้องสอบสวนถึงสิทธิความสามารถของบุคคลรวมตลอดถึงความสมบูรณ์แห่งนิติกรรม และเรียกหลักฐานที่เกี่ยวข้องกับที่ดินและคู่กรณีประกอบการพิจารณาหลักฐานต่างๆดังกล่าว จึงมีส่วนสำคัญที่จะทำให้การดำเนินงานจดทะเบียนช้าหรือรวดเร็วได้ เพื่ออำนวยความสะดวกรวดเร็วให้แก่ประชาชนผู้มีความประสงค์จะมาขอจดทะเบียนหรือขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน กรมที่ดินจึงได้ทำคำแนะนำประชาชนในการเตรียมหลักฐานต่างๆเพื่อไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ.สำนักงานที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินจังหวัดสาขา สำนักงานที่ดินจังหวัด/สาขาส่วนแยกหรือสำนักงานที่ดินอำเภอ/กิ่งอำเภอขึ้นแล้วแต่กรณี

การขอจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ส่วนใหญ่มักจะมีคู่กรณี 2 ฝ่าย ส่วนการขอออกหนังสือสำคัญสำหรับที่ดิน เช่น ขอออกโฉนดที่ดินหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์เป็นเรื่องที่ฝ่ายผู้ขอดำเนินการฝ่ายเดียว ฉะนั้นหลักฐานที่จะนำไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่จึงจำแนกออกได้เป็น 2 ลักษณะฐานะของคู่กรณี อันได้แก่"ผู้โอน"ฝ่ายหนึ่ง "ผู้รับโอน"อีกฝ่ายหนึ่ง ดังนี้

ผู้โอน หมายถึงผุ้ถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินหรือผู้ทรงสิทธิ์อื่นๆ ซึ่งมีความประสงค์จะโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิ์ในที่ดินไปยังบุคคลอื่นซึ่งเรียกว่าผู้รับโอน สำหรับกรณีนี้มีหลักทั่วไปเกี่ยวกับหลักฐานที่จะนำไปประกอบการโอนไม่ว่าจะโอนในประเภทใดๆ เช่น ในฐานะผู้ขาย ผู้ให้ ฯลฯ จะต้องนำหลักฐานเหล่านี้ไปประกอบการสอบสวนของพนักงานเจ้าหน้าที่ คือ

ประเภทซื้อขาย

ผู้ซื้อ แบ่งออกเป็นบุคคลธรรมดากับนิติบุคคล

บุคคลธรรมดา

1. คนสัญชาติไทยขอซื้อที่ดินต้องนำหลักฐานดังนี้ คือ

- บัตรประจำตัว

- ทะเบียนบ้าน(ท.ร.14) ถ้าผู้ซื้อทำการสมรสแล้วและต่างถือภูมิลำเนาแยกกัน ให้นำทะเบียนบ้านของคู่สมรสไปประกอบด้วย

- ในกรณีที่ย้ายภูมิลำเนามาหลายแห่ง ถ้าสามารถจะนำทะเบียนบ้านแต่ละบ้านที่ย้ายออกไปแสดงได้ก็ให้นำไปด้วย

- ถ้ามีคู่สมรสซึ่งเคยมีสัญชาติอื่นและได้อนุญาตให้แปลงสัญชาติ คืนสัญชาติหรือถือสัญชาติตามคู่สมรสให้นำหลักฐานนั้นๆแล้วแต่กรณีไปประกอบเช่นกัน

- ถ้าได้ทำการสมรสหรือหย่าแล้วให้นำทะเบียนนั้นๆไปแสดง

- ในกรณีที่มีคู่สมรสต้องมีหนังสือแสดงความยินยอมของคู่สมรสให้ทำนิติกรรม

- ถ้าได้รับอนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล ต้องมีหลักฐานการอนุญาตนั้น

2. คนสัญชาติไทยซึ่งได้หย่าหรือเลิกร้างกับคู่สมรสเดิมที่เป็นคนต่างด้าวแล้ว

จะต้องนำหลักฐานตามที่กล่าวในข้อ๑. ไปประกอบแล้วยังจะต้องมีหลักฐานเหล่านี้อีก คือ

- ทะเบียนหย่าหรือหลักฐานที่แสดงว่าขาดจากการสมรส

3. คนสัญชาติไทยโดยการแปลงสัญชาติหลักฐานที่จะต้องนำไป คือ

- หนังสือสำคัญการแปลงสัญชาติเป็นไทยหรือใบแทน

- ทะเบียนบ้าน

- บัตรประจำตัว

- หนังสืออนุญาตให้เปลี่ยนชื่อตัว ชื่อสกุล

4. กรณีบุคคลสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวขอได้มาซึ่งที่ดิน

1) ผู้ขอและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวได้ยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ว่า เงินที่นำมาซื้อที่ดินทั้งหมดเป็นสินส่วนตัวของบุคคลสัญชาติไทย

2) หากคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวอยู่ต่างประเทศให้ไปดำเนินการบันทึกถ้อยคำเป็นลายลักษณ์อักษรที่สถานเอกอัครราชทูต สถานกงสุลหรือโนตารีพับลิค ให้ได้ใจความตามข้อ(1) เสร็จแล้วถือหนังสือรับรองมามอบให้เจ้าพนักงานที่ดินที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรม

3) กรณีที่คนสัญชาติไทยที่มีคู่สมรสเป็นคนต่างด้าวซึ่งพำนักอยู่ในประเทศไทยแต่คนต่างด้าวมีเหตุขัดข้องไม่สามารถไปยืนยันเป็นลายลักษณ์อักษรร่วมกันกับคนสัญชาติไทยต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ณ.สำนักงานที่ดินที่ทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมได้ ให้คนสัญชาติไทยและคู่สมรสที่เป็นคนต่างด้าวไปยื่นคำขอบันทึกถ้อยคำในหนังสือรับรองเพื่อยืนยันว่าเงินทั้งหมดที่คนสัญชาติไทยนำมาซื้อที่ดินหรือห้องชุดเป็นสินส่วนตัวหรือทรัพย์ส่วนตัวของคนสัญชาติไทยแต่เพียงฝ่ายเดียวมิใช่สินสมรสหรือทรัพย์ที่ทำมาหาได้ร่วมกัน ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ณ.สำนักงานที่ดินจังหวัดหรือสำนักงานที่ดินจังหวัดสาขาแห่งใดแห่งหนึ่ง แล้วให้คนสัญชาติไทยนำหนังสือรับรองนั้นไปมอบให้เจ้าพนักงานที่ดินที่จะทำการจดทะเบียนสิทธิและนิติกรรมต่อไป

นิติบุคคล

1. บริษัทจำกัด ห้างหุ้นส่วนจำกัด ห้างหุ้นส่วนสามัญนิติบุคคลหรือนิติบุคคลอื่น.

- เอกสารการก่อตั้งนิติบุคคล

- หนังสือสำคัญการให้อำนาจทำการแทนนิติบุคคล

- หนังสือบริคณห์สนธิ, ข้อบังคับ

- บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้นหรือสมาชิกโดยแสดงสัญชาติและจำนวนหุ้นของผู้ถือหุ้นทุกคนที่นายทะเบียนสำนักงานทะเบียนหุ้นส่วนบริษัทรับรองแล้วในปัจจุบัน

- บัตรประจำตัวของกรรมการหรือผู้แทนนิติบุคคล

- รายงานการประชุมของนิติบุคคล

- กรณีบริษัทมีวัตถุประสงค์ซื้อที่ดินเพื่อประกอบธุรกิจอสังหาริมทรัพย์โดยนิติบุคคลนั้นมีคนต่างด้าวถือหุ้นหรือเป็นกรรมการ ต้องใช้

-.- หลักฐานการประกอบอาชีพ, รายได้, ที่มาของเงินซึ่งคนไทยนำมาซื้อหุ้น

-.- กรณีบริษัทซื้อที่ดินในราคาสูงกว่าทุนจดทะเบียนโดยไม่จำนองที่ดิน บริษัทต้องแสดงหลักฐานที่มาของเงินที่นำมาซื้อที่ดิน

2. วัด

- หนังสือรับรองสภาพวัดของสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติ

- สำเนาประวัติวัดหรือสำเนาทะเบียนวัด

- ประกาศสำนักงานพระพุทธศาสนาแห่งชาติหรือประกาศกระทรวงศึกษาธิการ เรื่องตั้งวัดในพระพุทธศาสนาหรือสำนักสงฆ์ที่ตั้งโดยชอบด้วยกฎหมาย

- หลักฐานการได้รับพระราชทานวิสุงคามสีมา (ถ้ามี)

- หลักฐานการแต่งตั้งเจ้าอาวาสหรือผู้รักษาการแทน

- หลักฐานการเลื่อนสมณศักดิ์เจ้าอาวาส (ถ้ามีการเลื่อนสมณศักดิ์)

- ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของวัดที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด ซึ่งระบุว่าแต่ละแปลงใช้เป็นที่วัดหรือที่ธรณีสงฆ์ พร้อมทั้งนำหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลงไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

- ต้องแสดงจำนวนพระภิกษุ สามเณร

3.มูลนิธิเกี่ยวกับคริสต์จักร

- หลักฐานการจดทะเบียนมูลนิธิ (ม.น. 2)

- ตราสารการก่อตั้งมูลนิธิ

- รายชื่อกรรมการของมูลนิธิพร้อมหลักฐานการแต่งตั้งกรรมการ

- หลักฐานการแต่งตั้งเปลี่ยนแปลงกรรมการฯครั้งสุดท้าย

- รายงานการประชุม

- ต้องแสดงบัญชีจำนวนที่ดินของมูลนิธิที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมด พร้อมทั้งนำหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลงไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

4.มัสยิดอิสลาม

- สำเนาทะเบียนมัสยิด(ม.อ.2) หรือบันทึกการเปลี่ยนแปลงอิหม่าม คอเต็บและบิหลั่น (ถ้ามีการเปลี่ยนแปลง)

- หนังสือแต่งตั้งคณะกรรมการมัสยิด

- หนังสือแต่งตั้งอิหม่าม คอเต็บและบิหลั่น

- มติที่ประชุมกรรมการมัสยิดให้รับโอนที่ดินและมอบหมายให้ผู้ใดเป็นผู้ทำการแทน

- หนังสือมอบอำนาจของคณะกรรมการมัสยิด

- แสดงบัญชีจำนวนที่ดินของมัสยิดที่มีอยู่ก่อนแล้วทั้งหมดซึ่งระบุว่าแต่ละแปลงใช้ประโยชน์อย่างไร พร้อมทั้งนำหนังสือสำคัญแสดงสิทธิในที่ดินที่มีอยู่แล้วทุกแปลงไปแสดงต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ด้วย

ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียน และค่าอากรแสตมป์

- ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

- ค่าจดทะเบียนร้อยละ 2 ของราคาประเมินทุนทรัพย์ เศษของร้อยให้คิดเป็นหนึ่งร้อย

- ค่าอากรแสตมป์ 1 บาทต่อทุกจำนวนเงิน 200 บาทหรือเศษของ 200 บาท โดยเรียกเก็บจากจำนวนทุนทรัพย์(ราคาขายที่ผู้ขอแสดงในการจดทะเบียนหรือราคาประเมินทุนทรัพย์แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า ส่วนผู้ที่อยู่ในหลักเกณฑ์ที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเมื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วก็ไม่ต้องเสียอากรแสตมป์แต่อย่างใด)

ค่าภาษีเงินได้หักณ.ที่จ่ายและภาษีธุรกิจเฉพาะ

- ตามประมวลรักษาฎากร

ค่าธรรมเนียมกรณีวัดวาอาราม วัดบาดหลวง มัสยิดอิสลาม

“ค่าจดทะเบียนเฉพาะในกรณีที่วัดวาอาราม วัดบาดหลวงโรมันคาธอลิค หรือมัสยิดอิสลาม เป็นผู้รับให้ เพื่อใช้เป็นที่ตั้งศาสนสถาน ทั้งนี้ในส่วนที่ได้มารวมกับที่ดินที่มีอยู่ก่อนแล้วไม่เกิน 50 ไร่ เรียกตามราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามที่คณะกรรมการกำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์กำหนดร้อยละ 0.01”

หลักเกณฑ์การเสียภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะกรณีโอนที่ดินให้วัด

- ให้ยกเว้นภาษีเงินได้นิติบุคคล ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาและภาษีธุรกิจเฉพาะ สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินโดยไม่มีค่าตอบแทนให้แก่วัด วัดบาดหลวงโรมันคาธอลิคหรือมัสยิด เฉพาะการโอนที่ดินส่วนที่ทำให้วัด วัดบาดหลวงโรมันคาธอลิคหรือมัสยิดมีที่ดินไม่เกินห้าสิบไร่

- ค่าอากรแสตมป์ไม่เสีย

การคิดค่าธรรมเนียม ภาษีและอากรมแสตมป์ในการโอนที่ดิน

ให้แก่มูลนิธิหรือสมาคมที่ได้รับการประกาศเป็นองค์การกุศลสาธารณะ

ตามประกาศกระทรวงการคลัง

- ในส่วนที่ยกให้รวมกับที่ดินที่มีอยู่ก่อนแล้วไม่เกิน 25 ไร่คิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 0.01 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ ส่วนที่เกิน 25 ไร่คิดค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์

- เสียภาษีเงินได้และภาษีธุรกิจเฉพาะเว้นแต่จะมีกฎหมายยกเว้นให้หรืออยู่ในหลักเกณฑ์ที่ไม่ต้องเสีย

- ค่าอากรแสตมป์คิดเช่นเดียวกับการขาย